Crédit de construction

Lors d’une construction avec une entreprise générale ou un architecte, tout comme lors de rénovations importantes, vous allez devoir recourir à un financement pour leur construction. L’objectif de cet article est de vous décrire les différentes possibilités offertes.

Les bases du crédit de construction:

Lorsque de la mise en place, l’établissement financier va devoir s’intéresser à la solvabilité de ses emprunteurs mais également à celle des artisans réalisant des travaux. Si l’entreprise venait à faire défaut et que les artisans n’étaient pas payés, la responsabilité du propriétaire pourrait alors être engagée au travers d’hypothèques légales. 

L’établissement devra ouvrir un compte miroir (compte au nom de l’entrepreneur, sur lequel l’établissement a le contrôle et qui permet de s’assurer que l’argent versé est bien destiné aux  artisans qui ont œuvré sur votre chantier). L’établissement devra également suivre le chantier afin de s’assurer que les paiements correspondent réellement à l’avancée du chantier. Pour toutes ces raisons, les crédits de construction ne sont en principe octroyé que par des banques (les assurances et caisses de pensions ne souhaitant pas gérer cette partie contraignante).

Comment choisir le financement de sa construction ?

Il existe 3 formes possibles de crédit de constructions:

Crédit de construction: « traditionnel »

-Il s’agit de la version la plus traditionnelle. La banque vous octroie un financement classique. Cela signifie que les premières factures de la construction seront payées par vos fonds propres, puis, quand ceux-ci seront épuisés, la banque commencera à « puiser » dans le montant du prêt mis à disposition.

De ce fait, plus les factures arriveront, plus le montant du prêt sera conséquent et plus les intérêts deviendront importants.

Avantage:

• Vous êtes libre de négocier votre crédit de construction avec une banque puis, par exemple, de consolider votre prêt (c’est-à-dire démarrer votre hypothèque) avec un établissement tiers (par exemple une autre banque, compagnie d’assurance ou caisse de pension).

Inconvénients:

• Les banques, vu la charge de travail que représente l’opération, n’aiment pas voir partir la consolidation ailleurs. De ce fait, elles facturent généralement des indemnités de départ.

• Le taux est souvent onéreux (par exemple: 1.5% + 0.25% de commission trimestrielle soit 2.5% au total).

• Le taux hypothécaire définitif n’est pas connu au moment du départ de la construction.

• Un intérêt élevé sur un crédit de construction n’offre aucun avantage étant donné qu’il n’est pas déductible fiscalement.

Crédit de construction: « consolidations partielles »

Le démarrage est également effectué sur la base d’un crédit de construction « classique ». Toutefois, à la différence du crédit de construction qui est facturé sur toute la durée à, par exemple, 2.5%, vous aurez alors la possibilité de consolider en plusieurs fois le prêt.

Par exemple, une fois que 200’000 CHF seront consommés, vous pourrez décider de transformer les 200’000 CHF en une première tranche hypothécaire fixe à 10 ans à, par exemple 2%. Suite à cela, vous consoliderez également les prochaines tranches sur la même base.

Avantage:

• Dès la transformation d’une tranche de crédit de construction en hypothèque, vous n’êtes plus soumis au taux du crédit de construction. Vous aurez la possibilité d’avoir plusieurs tranches avec des échéances différentes. (voir également l’article: une ou plusieurs tranches hypothécaires).

Inconvénients:

• Le taux du crédit de construction est tout de même appliqué avant la transformation de la tranche en hypothèque. Il en sera de même avant la transformation de la tranche suivante.

• Après avoir consolidé une première tranche à taux fixe, vous serez obligé de consolider également les tranches suivantes auprès du même établissement. L’inconvénient réside dans le fait que vous ne connaîtrez pas forcément les conditions d’intérêt à l’avance. Si le taux proposé pour la 2ème tranche ne vous satisfait pas, vous devrez alors assumer une pénalité pour résilier la première tranche et prendre une hypothèque chez un établissement tiers.

Crédit de construction: « 2 en 1 »

Dans ce cas, lors de la mise en place du financement, vous négociez directement le taux du crédit de construction et le taux hypothécaire (par exemple, 2% à 10 ans). Suite à cette opération, vous n’aurez donc plus à rediscuter des conditions avec le prestataire.

Avantages:

• Le taux du financement, 2% dans notre exemple, est beaucoup plus favorable que le taux de crédit de construction traditionnel.

• Pas de mauvaises surprises pour la suite, vous connaissez déjà les conditions pour la durée du contrat choisi.

Inconvénient:

• Trop peu d’établissements proposent ce modèle « 2 en 1 » (bien qu’il soit notre préféré).

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