Amortissement hypothécaire
Déterminez la stratégie d’amortissement hypothécaire optimale et réalisez ainsi des économies conséquentes.
Etes-vous déjà propriétaire ? Rassurez-vous, votre stratégie peut être analysée et modifiée au besoin.
Un amortissement hypothécaire de son prêt hypothécaire est-il obligatoire ?
Tout emprunteur ayant un financement dépassant 66% de la valeur du bien se verra imposer un amortissement. Car l’avantage de l’amortissement est de réduire les charges en cas de hausse des taux. Toutefois, une possibilité d’y échapper serait de donner à l’établissement des garanties complémentaires permettant de « réduire le risque ».
Nous vous présentons ci-dessous les deux possibilités d’amortissement:
Amortissement hypothécaire direct:
Exemple: vous avez un prêt de 800’000 CHF sur un objet valant 1’000’000 CHF. Vous devrez donc réduire le montant de votre prêt jusqu’à 660’000 CHF. Un délais de 15 ans au maximum vous est donné pour atteindre cet objectif. La partie de votre hypothèque représentant 66% ou moins de la valeur de votre bien est appelée le 1er rang. Tout montant dépassant les 66% est appelé le 2ème rang. Le calcul sera donc: 2ème rang 800’000 CHF – 1er rang 660’000 CHF = 140’000 CHF
140’000 CHF / 15 ans = 9’330 CHF / an d’amortissement imposé.
Dans le cadre de l’amortissement direct, le montant de 9’330 CHF sera remboursé trimestriellement (4x 2’332 CHF = 9’330 CHF) à l’établissement financier.
Dans cet exemple, le prêt diminue pendant les 15 premières années. Ensuite, il sera de votre responsabilité de définir si vous souhaitez continuer à amortir volontairement.
En imaginant que le taux hypothécaire soit à 2%, vous économiserez donc 186 CHF la première année (9’330 CHF x 2 % = 186 CHF), 372 CHF la 2ème année, 588 CHF la 3ème année, etc.
Il faut toutefois également prendre en considération qu’une baisse du paiement des intérêts entraine une hausse de la fiscalité.
Amortissement hypothécaire indirect
Dans le cadre de l’amortissement indirect, le montant de 9’330 CHF (évoqué plus haut) ne sera pas remboursé chaque année à l’établissement financier mais provisionné au travers de 3ème piliers. Ceux-ci seront nantis par le créancier hypothécaire).
A l’échéance de votre contrat, vous aurez alors la possibilité de retirer votre avoir afin de réduire le montant de votre financement.
L’amortissement indirect est privilégié par la quasi-totalité des acquéreurs car il permet, au travers des cotisations au 3ème pilier, des déductions fiscales conséquentes.
Il est également important de garder en mémoire qu’au moment du retrait des avoirs, ceux-ci seront soumis à l’impôt sur les solutions de prévoyance.
Les calculs ci-dessus sont basés sur un financement à 80%. En cas de financement plus conséquent en raison, par exemple, d’un nantissement, le montant de l’amortissement sera alors calculé sur la différence entre le prêt demandé et le montant du 1er rang (généralement 66% de la valeur du bien).