Immeuble de rendement

Nous entendons par immeuble de rendement tout bien immobilier mis en location. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’une PPE de 15 lots, ceux-ci sont considérés comme « immeuble ».

 

Trouver le bon objet pour du rendement:

L’objectif de cet article est d’étudier la rentabilité d’un objet d’un point de vue rendement.

Un calcul simple à effectuer pour savoir si l’objet est intéressant d’un point de vue rendement:

Immeuble bien situé, centre-ville d’une grande agglomération, rendement brut attendu: 4%. Cela signifie qu’en achetant un objet 1’000’000 CHF son propriétaire en attendra 40’000 CHF / an de rentrées locatives.

Immeuble en zone périurbaine / compagne, rendement brut attendu 5%. Cela signifie qu’en achetant 1’000’000 CHF son propriétaire en attendra 50’000 CHF / an de rentrées locatives.

 

Financer un objet de rendement:

L’apport de fonds propres, lié au prêt qu’acceptera d’octroyé l’établissement financier, aura un impact direct pour votre rendement sur fonds propres. Cet élément devrait guider votre intention d’achat.  

Depuis 2020, selon les nouvelles normes de l’ASB (Association Suisse des Banquiers) l’investisseur s’intéressant à l’achat d’objet de rendement devrait disposer de 25% de fonds propres hors frais d’achat et être en mesure de rembourser le 2ème rang en 10 ans. Bien que nous trouvions encore des partenaires sur la base de 20% de fonds propres, nous allons fonder nos calculs sur les normes ASB.

Données de base:

Acquisition d’un objet pour 1’000’0000 CHF

Apport de fonds propres: 250’000 CHF + 50’000 CHF de frais d’acquisition = 300’000 CHF

Hypothèque accordée: 750’000 CHF

Amortissement demandé: 8’400 CHF / an

Taux hypothécaire: 1 % (exemple)

Revenu locatif net: 50’000 CHF

Charges qui ne peuvent être répercutées sur le locataire + gérance: 8’000 CHF / an

Taux marginal d’imposition: 35%

Exemple:

Rendement brut: 50’000 CHF – 8’000 CHF de charge – 7’500 CHF d’intérêt = 34’500 CHF

Rendement brut sur fonds propres: 37’500 / 300’000 CHF = 11.50 %

Rendement net: 34’500 CHF – 35% = 22’425 CHF

22’425 CHF / 300’000 CHF = 7.48%

Liquidité disponible après amortissement: 22’425 CHF – 8’400 CHF = 14’025 CHF

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