+ ou – de fonds propres
Plusieurs éléments doivent être pris en considération lors du choix du montant des fonds propres à investir. Evidemment, l’engagement mensuel, une fois propriétaire, en fait partie mais n’est pas l’unique point à prendre en compte. La rentabilité et la fiscalité devraient également faire partie de l’équation.
Le choix de l’apport de fonds propres
En fonction de vos moyens financiers et de leur répartition, il nous est régulièrement possible de vous proposer des financements à hauteur de 90% voir 100% du prix d’achat. Encore faut-il que cela ait un intérêt financier pour vous.
Une hypothèque conséquente signifie des intérêts conséquents. Qui dit intérêts conséquents dit également déductions fiscales intéressantes.
Lors d’un renouvellement hypothécaire, il est également possible d’augmenter le prêt hypothécaire en fonction de la valorisation de l’objet immobilier.
Quelle possibilités d’apport ?
Exemple: Personne achetant un bien pour 1’000’000 CHF, disposant de 300’000 CHF cash (hors frais d’achat) et 400’000 CHF via sa caisse de pension. Taux marginal d’imposition: 35%
Cette personne, pourrait investir la totalité de ces fonds et demander une hypothèque de 300’000 CHF ou, à contrario, amener le moins possible de fonds propres et demander un prêt à hauteur de 900’000 CHF.
Ce qui devrait être la clef de la décision:
Si, cet acquéreur se voit proposer une hypothèque à 2.00%, celle-ci lui coûtera donc 1.30% après impôt (avec prise en compte du taux marginal d’imposition).
La question est de savoir ce qu’il sera fait avec les liquidités résiduelles si elles ne sont pas investies directement dans l’objet:
- Elles resteront sur un compte épargne rémunéré à 0.10% ►Aucun intérêt à solliciter un prêt élevé (à quoi bon payer 1.30% d’intérêt net d’impôt pour en gagner 0.06% net d’impôt sur son compte bancaire).
- Cet acquéreur souhaite faire des investissements et vise un rendement moyen de 3% ► Le rendement net d’impôt sera alors de 1.95%, cela fait du sens de payer 1.30% à l’institution financière pour dégager ce revenu supplémentaire.
En fonction de votre situation personnelle, nous vous indiquerons volontiers vos possibilités d’investissement et / ou d’optimisation fiscale ainsi que les pièges à éviter.