Détermination des taux

Comment est-ce que les établissements financiers procèdent-ils pour la détermination des taux  ?

Pour comprendre comment les établissements financiers déterminent les taux hypothécaires, il est important de comprendre les différents mécanismes qu’utilisent les établissements pour financer votre achat immobilier.

Les banques:

Lors de la mise en place d’un financement immobilier, la banque peut, à choix:

• Soit, utiliser l’épargne de ses clients pour proposer à d’autres clients des hypothèques.
• Soit, emprunter l’argent sur le marché afin de vous le prêter ensuite.

Les assurances, caisses de pensions et prêteurs privés:

Ces établissements vont eux utiliser les avoirs de prévoyance de leurs épargnants ou leurs liquidités afin de placer leur argent à des taux plus rémunérateurs que ceux de l’épargne traditionnelle. Ils garderont un œil sur les taux proposés par les banques mais peuvent également s’écarter de ces taux en fonction de leur besoin de placer des liquidités, ou non.

Quid de la détermination des taux ?

Les banques étant actuellement les acteurs principaux dans le domaine du financement, ce sont elles qui vont « déterminer le marché » et définir le taux de référence. Les assurances, caisses de pensions et prêteurs privés qui recherchent à placer leurs liquidités vont, eux, chercher à proposer des taux légèrement plus attractifs afin d’attirer également de la clientèle.

Le taux de référence (Swap):

Le taux swap, qui correspond au taux auquel le marché va prêter de l’argent aux banques, est généralement utilisé comme base de référence. Imaginons que vous sollicitiez un prêt auprès de la banque X. Dans ce cas, cette banque va probablement chercher à refinancer tout ou partie de votre prêt sur le marché et va donc à son tour solliciter un prêt. En imaginant que la banque puisse à ce moment précis obtenir un taux de 0.5% à 10 ans sur le marché, elle vous proposera alors un prêt à environ 1.5% afin de couvrir sa marge de 1%.

Les taux swap évoluant tous les jours, il est hasardeux de se baser sur le taux obtenu par un ami il y a quelques mois avec un dossier similaire et espérer obtenir le même taux.

Vous trouverez ci-dessous l’évolution du taux swap à 10 ans couvrant la période du 6 janvier 2012 au 06 janvier 2022:

Comme vous pourrez le constater, le taux swap est volatil. 

En imaginant que la banque en question choisisse d’appliquer une marge de 1%, vous auriez ainsi obtenu:

06.01.12: Taux du marché: 1.21% + marge bancaire (1%) = 2.21% à 10 ans 

06.01.14: Taux du marché: 1.57% + marge bancaire (1%) = 2.57% à 10 ans 

06.01.16: Taux du marché: 0.14% + marge bancaire (1%) = 1.14% à 10 ans 

06.01.18: Taux du marché: 0.28% + marge bancaire (1%) = 1.28% à 10 ans 

06.01.20: Taux du marché: -0.18% (taux pris en compte par la banque 0%) + marge bancaire réduite (0.9%) = 0.90% à 10 ans 

06.01.22: Taux du marché: 0.23% + marge bancaire (1%) = 1.23% à 10 ans 

Courant août 2019, le taux swap a atteint un niveau historiquement bas de -0.70% à 10 ans. Les banques ne répercutant pas ou que très partiellement les taux négatifs, il n’a toutefois pas été possible de négocier -0.70% (taux du marché) + 1% (marge bancaire) = 0.3% à 10 ans. A cette période, les meilleures offres proposées par le marché étaient de 0.75% à 25 ans.

Sur demande, nous vous donnerons volontiers les liens vous permettant de suivre l’évolution des taux swap.